【万科】万科乱三年：万村理想与郁亮试错

    万科乱三年：万村理想与郁亮试错

万科乱三年：万村理想与郁亮试错2018年12月14日下午，深圳天气回暖，万科南方区域首席执行官张纪文首次回应了“万村计划全面暂停签约新房源”的传言。

这次到了张纪文，他没有避重就轻，开口第一句便是：“首先，（传言）这个事情是对的……”在媒体的追问下，他发表了600字的讲话，强调对尚未确定能发展的“一部分业务”将选择暂停，具备条件后才继续发展。

这源于郁亮在万科南方区域9月月度例会上提出“房地产行业转折点实实在在到来了”的论点，具体的业务操作层面提出“收敛”和“聚焦”要求，一些未达预期的新业务“不要再做”。

2014年，万科开启了白银时代的多元化转型，在“赛马”机制下，各个区域公司获得充分自主权探索创新业务，那几乎是万科迸发故事和概念最多的时期。

新业务的思维、模式与房地产开发迥异，郁亮已经做好“万科转型要乱三年”的心理准备。

经过淘汰，新业务赛道上仅剩下商业、物流、租赁住宅、冰雪度假、养老及教育，海外业务、众创空间等成为明日黄花，且这批业务远未达到“在万亿市值里占50%”的宏伟目标。

万村理想“万村”是万科转型探索的典型业务之一，冀图对城中村精细化改造，并借此为旗下产业、商业、公寓、物业管理等业务找到场景入口。

据万科周刊记载，万村业务三位创始合伙人为蔡学金、黄楠和孔浩，团队由2017年6月诞生之初的三人组发展至2018年初将近70人，并计划未来成为一个400人的大团队。

深圳官方数据显示，全市共有以行政村为单位的城中村241个，总建筑面积达1.2亿平方米，占全市住房总量49%，容纳了超过1000万流动人口。

从2017年9月底由深圳万科出面与福田南园街道玉田社区部分业主签署托管协议，到11月入场坂田岗头新围仔村综合整治项目，再到此后的景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等，万村在一年多时间内累计布局近100个城中村，呈现快速发展的态势。

新生事物往往意味着对原有体系的挑战，万村启动规模扩张后，深圳城中村很快对包括金地、华润、碧桂园、佳兆业等房企及其它公寓品牌形成集聚效应。

公开信称，富士康龙华园区员工的主要居住地之一清湖新村正面临万科主导的城中村改造，改造后租金将翻番、加重员工负担，员工转而要求富士康上调工资。

那段时间前后被传的消息还包括，清湖新村金地草莓社区租金涨幅2-4倍，自如公寓存在甲醛超标等问题。

此后万科迅速回应，改造后的泊寓涨幅仅在10%左右，相比起在改造过程中投入的装修、运营和维护，涨幅并不算高。

有消息指，万科给城中村村民开出的条件是每3年涨租10%，折合约每年涨幅3.3%，这与深圳万村总经理蔡学金“用低定价打破周边房租上涨的‘怪圈’”说法相呼应。

这种定价策略对万村造成的影响则是，综合整治需要投入一定的成本，而长租公寓（万村目前主要改造成公寓）仍以租金差获取收益，限制租金涨幅后收益率也将大幅下降。

8月下旬，万科管理层在中期业绩会上还为万村公开发声：城中村是城市里面的低效资产，各方机构都会把它变成高效资产，万科在提高资产效率、效能方面，做出坚定探索。

与启动初期相比，此时万村已签约7-8万间房源，据传团队规模达到300人，这与万科周刊年初披露的“400人大团队”目标已相当接近。

而影响则是11月26日，深圳规土委、法制办联合发布房地产市场监管办法，提出房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。

2015年8月，郁亮在万科中期业绩会上透露，集团将成立五个事业部来发展新业务，分别对应物业服务、物流地产、教育营地、万科驿和海外业务。

经过一年的“赛马”，2016年万科将新业务的定位进一步细化，具体主要表现在两大方面：其一，将消费地产、产业地产内涵解释为商业、物流、滑雪、长租公寓、养老。

另一个异军突起的业务是物流地产，2017年万科组团以116亿美元收购物流巨头普洛斯，其中万科持股21.4%成为主要股东。

2017年8月，升任董事长的郁亮公布万科新版五大类型业务，这被外界解读为“赛马”近三年后的成果：核心业务依然为地产开发、物业管理。

2017年8月，国家发改委、商务部、人民银行、外交部联合发布《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

产业办公最早体现的是万科探索“+互联网”的意志，2015年9月，万科云及线上平台“路由器计划”面世，王石为此站台，郁亮及全体副总裁与会。

据万科当时披露，万科云已在广州、深圳、厦门、福州、东莞建设20大项目，还将在上海、武汉复制。

另于2016年底起，万科响应自持租赁房新规，在北京、广州、佛山斥资170亿元获取数宗高比例自持地块，这种长租探索此后大抵归于平静。

郁亮试错2013年起，郁亮带着万科团队拜访了一批国内外企业，包括但不限于黑石、kkr、毕马威、阿里、小米……闲暇时，郁亮还阅读了凯文·凯利的《失控》，目的是寻找万科第四个十年的方向。

2018年内，万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，以及松花湖信托收益权资产支持专项计划，利率分别为4.05%、5.26%。

至于优势业务，年内印力发行3亿美元债券，利率3.8%。

万科则成立60亿元物流地产投资基金，但12月由于江苏信托退出，基金规模缩减至29.56亿元。

9月份，郁亮在南方区域月度例会上提出进行战略检讨，相关事业部要检讨三年计划书——按计划2018年万科已结束“乱三年”局面——具体业务要“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

同月，郁亮站在“世界屋脊”，诸般感慨涌上心头：“今天的我们特别焦虑，焦虑在于，如何找到新的发展渠道、路径与方法。

他强调，确切地说是万科暂停一些业务的扩张，有些业务单体形态好，但不一定适宜复制，需要收敛打磨。

”郁亮则表示，尽管万科很努力地想做好这些（养老、教育）业务，但是感觉还是特别困难，在实践中碰到一些阻力。

据观点指数了解，在2014年宣布转型后，2015-2017年，万科主营业务中来自房地产结算收入占比达在96%-97%之间，至2018年上半年降至95%。

但从年复合增长率看，房地产结算收入约为10.68%，物业管理收入达到55%。

其它业务则仅为7.9%，显示新业务创收能力仍较弱。

2018年9月底，万科长期待摊费用达41.88亿元，较2017年底增长102.69%，相当于2014年底的12.35倍，主要由于租赁住宅业务租金及改造支出增加。

2018年被外界称为房地产调控最密集的一年，受融资端去杠杆影响，资金紧缩的房企反过来对拿地、销售提出了更严格要求。

比如郁亮于9月份强调，未来支撑所有新业务的现金流主要来源于开发业务，万科要完成6300亿回款目标。

数据显示，2018年万科累计实现销售额6069.5亿元，同比增长14.54%。

据观点指数统计，2018年1-12月万科累计新增拿地权益价款1660.14亿元，与同期销售额比值为0.27，低于2017年全年0.41。

新增建筑面积5569万平方米，同比增加8.5%。

12月，他强调万科打造是的矢量组织、冠军组织、韧性组织，要抗风险、抗脆弱——这大概是从《反脆弱》里汲取到的灵感。

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