【万科】万科功守道

    万科功守道

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万科功守道继董事局主席郁亮在内部发表“活下去”观点不到两个月，万科却接连公布几笔收购：先是10月9日吃下华夏幸福5家项目公司大部分股权，11月7日再次以33.58亿元代价拿下嘉凯城旗下5家项目公司控股权。

这并不是万科收并购的全部，据经济观察报记者不完全统计，截至11月13日，今年万科至少发生14起涉及项目、股权或资产的收并购，累计耗资230亿元。

2018年1-10月，万科累计新增205个项目，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元，拿地金额和建筑面积，均仅次于碧桂园，名列行业第二。

万科方面进一步表示，与直接拿地相比，收并购成本相对更低，盈利空间更大;另外，对于一线公司在具体项目上的收并购行为，万科总部没有统一部署和具体干涉，所以万科收并购行为和与郁亮讲话并无直接关联。

万科收购季11月10日，嘉凯城发布公告称，万科控制下的杭州锦蓝置业参与竞拍嘉凯城5个项目公司股权，其中收购杭州滨虹、名城博园、诸暨和重庆4个项目公司100%股权，收购张家港项目公司75%股权。

收购分为两部分，其中股权部分对价为3.55亿元，另外万科需要代为偿还5家项目公司共计30.03亿元股东借款，总代价为33.58亿元。

五个项目可售建筑面积为71.06万平方米，合计负债达89.21亿元，净资产仅为4.34亿元。

以杭州滨虹项目为例，综合楼面价为9458.9元/平方米，而该项目曾经售价在3.3万元/平方米左右。

名城博园综合楼面价为1.06万元/平方米，目前该项目一期二手房销售均价约为2.4万元/平方米。

一个月前的10月9日，万科以32.34亿元价格收购华夏幸福廊坊、大厂和涿州等地4个项目公司80%股权及霸州公司65%股权。

一个月的时间里，通过两起收购，万科以65.92亿元代价增加了121.96万平方米储备。

据不完全统计，从1月联合旗下商业平台印力以83.65亿元价格收购凯德旗下20个购物中心至今，万科至少进行了14起收购，累计耗资230.86亿元。

这并不是万科收并购的全部金额，230.86亿元中，不包括被海航基础股东大会否决的北京海航大厦及广州富城海航广场项目、太古冷链等未公布交易金额的项目。

据万科公布的经营简报统计，今年1-10月，万科平均销售价格为1.5万元/平方米，平均销售单价与平均楼面价比数为2.75倍。

而高丽营、周口店、王佐和青龙湖4个限竞房项目销售均价与楼面价比数分别为1.34倍、1.73倍、1.76倍和1.4倍。

以廊坊项目为例，其楼面价约为8100元/平方米，而当前廊坊市平均销售价格为1.6万元/平方米，市场价与楼面价比数接近2倍。

前10个月销售为4856.3亿元，这个金额只是合同销售金额，通常回款金额会低于销售金额，即便按照100%回款率计算，剩下两个月，万科还需要回款1444亿元。

聚焦截至10月底，今年万科累计新增项目205个，新增建筑面积为4193.4万平方米，其中权益建筑面积为2453.74万平方米，权益拿地金额为1338.17亿元，平均楼面价为5453.59元/平方米。

从拿地金额来看，今年1-10月，万科仅次于碧桂园的1197亿元，高于保利的888亿元，是第四名中海地产672亿元接近两倍。

从新增建筑面积来看，万科拿地金额与碧桂园相差不到40亿元，拿地面积只有碧桂园的不到一半;拿地金额是绿地控股的近两倍，拿地面积是绿地的2/3。

从平均楼面价来看，万科没有保利、中海、龙湖、旭辉、华侨城高，但高于碧桂园、恒大、绿地等大型房企，从区域分布来看，万科新增项目多数位于一二线城市和周边卫星城。

所谓收敛，即对三年还未实现盈利的创新业务，以及三年还依赖万科内部资源存活的新兴业务，原则上要停掉;所谓聚焦，主要为在区域布局上聚焦一二线城市及周边区域，业务上向自身定位和核心业务聚焦。